주택담보대출 A to Z: 절차, 서류, 2025년 추천 상품 및 금리 안내

내 집 마련을 위한 필수 관문, 주택담보대출! 이 문서 하나로 모든 과정을 파악하고 본인에게 가장 유리한 대출을 찾아보세요.

1. 주택담보대출, 어떻게 받나요? (대출 절차 및 심사 기준)

주택담보대출은 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 잔금 지급일까지 보통 2주 이상 소요되므로 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

📋 대출 실행 5단계

1. 은행 상담 및 가심사: 은행에 방문하거나 온라인으로 대출 가능 한도와 예상 금리를 확인합니다. 이때 LTV, DSR 등 주요 규제에 대해 상담받게 됩니다.

2. 서류 제출 및 본심사: 필요한 서류를 제출하면 은행에서 소득, 신용도, 담보 주택 가치 등을 종합적으로 심사합니다.

3. 대출 약정 체결: 심사가 승인되면 은행을 방문하여 대출 계약서(약정서)를 작성합니다.

4. 근저당권 설정: 은행은 대출해 주는 금액에 대해 해당 주택에 근저당권을 설정합니다. (법무사를 통해 진행)

5. 대출 실행: 잔금 지급일에 맞춰 대출금이 지급됩니다.

 

🔍 주요 심사 기준: LTV와 DSR

은행은 아래 두 가지 핵심 지표를 기준으로 대출 한도를 결정합니다.

• LTV (주택담보대출비율 / Loan to Value): 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다.

  • 생애최초 주택구입자: LTV 80% 적용 (주택 가격, 지역 무관)

  • 무주택자/1주택자: 비규제지역 LTV 70%, 규제지역(현재 강남, 서초, 송파, 용산) 50%

  • 다주택자: 비규제지역 LTV 60%, 규제지역 30%

• DSR (총부채원리금상환비율 / Debt Service Ratio): 연 소득 대비 모든 대출(주담대, 신용대출 등)의 연간 원리금 상환액 비율입니다.

  • 현재 모든 은행권에서 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 즉, 연봉이 5천만 원이면 연간 원리금 상환액이 2천만 원을 넘을 수 없습니다.

  • 단, 정부지원 대출인 ‘신생아 특례 대출’ 등은 DSR 규제가 적용되지 않아 한도 확보에 유리합니다.

 

2. 2025년, 어떤 대출을 선택해야 할까요? (추천 상품 및 금리 비교)

대출 상품은 크게 정부지원 정책대출과 시중은행 대출로 나뉩니다. 자격만 된다면 금리가 훨씬 저렴한 정부지원 대출을 가장 먼저 알아보는 것이 좋습니다.

🥇 1순위 추천: 정부지원 정책대출

소득이나 주택 가격 등 일정 요건을 충족하는 서민, 신혼부부 등을 위한 상품입니다.

구분	신생아 특례 대출	내집마련 디딤돌 대출	보금자리론
대상	2년 내 출산(입양)한 무주택 가구	무주택 세대주	무주택 또는 1주택자
소득 요건	부부합산 연 1.3억 원 이하	부부합산 연 6천만 원 이하 (생애최초/신혼/2자녀 이상 시 완화)	부부합산 연 7천만 원 이하
주택 가격	9억 원 이하	5억 원 이하 (신혼/2자녀 이상 시 6억 원 이하)	6억 원 이하
대출 한도	최대 5억 원	최대 4억 원	최대 3.6억 원
최저 금리 (연)	1.6% ~ 3.3%	2.15% ~ 3.0%	4.2% ~ 4.5%
특징	DSR 미적용, 특례 기간 5년 (자녀 추가 출산 시 연장)	생애최초 LTV 80% 적용 가능	DTI 적용, 1주택자도 가능

금리는 소득과 대출 기간에 따라 달라지며, 최신 정보는 한국주택금융공사 홈페이지에서 반드시 확인해야 합니다.

 

🥈 2순위 추천: 시중은행 주택담보대출

정부지원 대출 대상이 아니라면 시중은행 상품을 비교해야 합니다. 금리 유형은 크게 3가지입니다.

• • 변동금리: 기준금리 변동에 따라 대출금리가 바뀌는 방식. (금리 하락기 유리)

  • 고정금리: 대출 기간 동안 금리가 고정되는 방식. (금리 상승기 유리)

  • 혼합형 금리: 초기 3~5년은 고정금리, 이후 변동금리로 전환되는 방식.

 

주요 은행 금리 현황 (2025년 4월 기준)

은행별 주택담보대출(혼합형 5년 고정 기준) 금리는 아래와 같이 형성되어 있습니다. 실제 금리는 개인의 신용점수와 우대금리 조건에 따라 달라집니다.

은행	최저 금리 (연)
A은행	3.85%
F은행	3.90%
G은행	4.00%
B은행	4.10%
C은행	4.10%

※ 위 금리는 참고용이며, 실제 적용 금리는 반드시 은행 상담을 통해 확인해야 합니다.

 

3. 필수 준비 서류 체크리스트

서류는 미리 준비할수록 대출 진행이 빨라집니다. 아래는 공통 서류와 직업별 추가 서류입니다.

[공통 서류]

• • 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)

  • 주민등록등본 및 초본

  • 가족관계증명서

  • 인감증명서 및 인감도장

  • 매매계약서 원본

  • 등기권리증 (집문서)

[직장인 추가 서류]

• • 재직증명서

  • 근로소득원천징수영수증

  • 급여통장 사본

[사업자 추가 서류]

• • 사업자등록증명원

  • 소득금액증명원

  • 부가가치세 과세표준증명원

  • 주거래통장 사본

 

4. 금리 인하를 위한 마지막 팁!

조금이라도 이자 부담을 줄이고 싶다면 아래 항목들을 꼭 확인하세요.

• • 신용점수 관리: 신용점수는 금리에 직접적인 영향을 줍니다. 평소 연체 없이 관리하는 것이 중요합니다.

  • 우대금리 조건 활용: 해당 은행의 급여이체, 신용카드 사용, 자동이체 등 부수거래 조건을 충족하면 금리 할인을 받을 수 있습니다. (최대 0.5%p ~ 1.0%p)

  • 온라인 비교 플랫폼 활용: 핀다, 토스, 뱅크샐러드 등 온라인 플랫폼에서 여러 은행의 조건을 한 번에 비교하고 가장 유리한 상품을 찾을 수 있습니다.

  • 대출 갈아타기 (대환대출): 기존 대출의 금리가 현재 시장 금리보다 높다면, 더 낮은 금리의 대출로 갈아타는 것을 고려해볼 수 있습니다.

 

마치며

주택담보대출은 장기간 상환해야 하는 중요한 금융 결정입니다. 이 가이드가 기본적인 방향을 잡는 데 도움이 되기를 바랍니다. 하지만 정책과 금리는 계속 변동하므로, 최종 결정 전에는 반드시 여러 금융기관에 직접 문의하여 본인에게 최적화된 상담을 받으시는 것이 가장 중요합니다.

건강보험자격득실확인서는 건강보험 가입 또는 상실 이력, 그리고 현재 건강보험 자격 상태를 증명하는 서류입니다. 

단순히 건강보험 가입 여부만을 나타내는 것이 아니라, 개인의 재직 여부, 과거 근무 이력, 소득 수준 등을 간접적으로 증명하는 중요한 서류로 활용됩니다. 필요에 따라 주민등록번호 뒷자리를 포함하거나 포함하지 않도록 선택하여 발급받을 수 있으니, 제출할 기관의 요구사항을 미리 확인하고 발급하는 것이 좋습니다.

건강보험자격득실확인서 사용처 

건강보험자격득실확인서는 건강보험 가입자의 자격 취득 및 상실 내역을 증명하는 공식 서류로, 다양한 상황에서 본인의 고용 이력이나 경제 활동 상태를 증명하는 데 활용됩니다.

주요 사용처는 다음과 같습니다.

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1. 취업 및 이직 관련 서류 제출

• 신규 회사 입사: 새로 입사하는 회사에서 직전 직장의 재직 여부와 경력을 확인하기 위해 요구합니다. 건강보험 가입 이력을 통해 과거 근무했던 사업장과 근무 기간을 정확히 파악할 수 있습니다.
• 경력 증명: 특정 직종의 기술자격시험 응시나 경력 인정을 받을 때 실제 근로 기간을 증명하는 자료로 사용됩니다. 특히 재직증명서 발급이 어려운 경우에 유용합니다.

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2. 금융기관 대출 신청

• 각종 대출 신청: 주택담보대출, 신용대출, 전세대출, 정책자금 대출(햇살론 등) 등을 신청할 때 은행이나 금융기관에서 신청자의 소득 및 재직 상태를 확인하기 위해 요구합니다. 건강보험 납부 내역은 안정적인 소득 흐름을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.

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3. 정부 지원 혜택 및 복지 서비스 신청

• 정부 지원 사업: 청년 지원 사업, 저소득층 지원 사업, 학자금 대출 이자 지원 등 다양한 정부 및 지자체 지원 사업 신청 시 자격 요건(소득, 재직 여부 등)을 확인하는 서류로 사용됩니다.
• 자녀 양육비 지원, 한부모가족 지원 등: 특정 복지 혜택을 신청할 때 소득 수준이나 가구 형태를 증명하는 자료로 활용될 수 있습니다.

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4. 법원, 공공기관 제출

• 법원 제출 서류: 개인회생, 파산 신청 등 법적 절차 진행 시 소득 및 재산 상태를 증명하는 서류로 제출될 수 있습니다.
• 기타 공공기관: 세금 신고, 통계 조사 등 공공기관의 행정 절차에서 소득이나 경제 활동 증빙 자료로 요구될 수 있습니다.

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5. 자산 형성 및 세금 관련

• 주택 청약: 일부 아파트 청약에서 특별 공급 등의 자격을 확인하기 위한 서류로 쓰일 수 있습니다.
• 의료비 세액공제: 연말정산 시 의료비 지출과 관련된 본인 및 부양가족의 건강보험 자격을 확인하는 데 필요할 수 있습니다.

 

 

건강보험자격득실확인서 발급방법

발급받는 방법은 크게 온라인, 모바일, 오프라인(방문, 팩스)이 있습니다.

1. 온라인 발급 (PC 권장) – 가장 일반적이고 편리한 방법

필수 준비물:

• 본인인증 수단: 공동인증서(구 공인인증서), 금융인증서, 간편인증 (카카오톡, 네이버, 통신사 PASS 앱 등) 중 하나
• 프린터: 출력이 필요한 경우 (PDF 파일로 저장하는 경우 프린터 불필요)

발급 절차:

1. 국민건강보험공단 홈페이지 접속: www.nhis.or.kr 로 접속합니다.
2. 로그인: 메인 화면 상단 또는 ‘민원여기요’ 메뉴를 통해 공동인증서, 금융인증서, 간편인증 등으로 로그인합니다.
3. 메뉴 이동:
   • 로그인 후 ‘민원여기요’ 메뉴를 클릭합니다.
   • ‘개인민원’ 하위 메뉴에서 **’자격득실확인서 발급’**을 선택합니다.
   • 또는 메인 화면에서 ‘자격득실확인서 발급’을 바로 찾아 클릭할 수도 있습니다.
4. 조회 조건 선택:
   • 주민등록번호 표시 여부를 선택합니다. (제출 기관의 요구에 따라 주민등록번호 뒷자리를 표시할지, 별표(*) 처리할지 선택)
   • 조회 기준을 선택합니다. (전체 또는 특정 기간)
5. 조회 및 발급:
   • 조회 버튼을 클릭하면 본인의 건강보험 자격득실 내역이 나타납니다.
   • 발급을 원하는 내역을 선택한 후 ‘프린트 발급’ 또는 **’팩스 전송’, ‘전자증명서 발급’**을 선택합니다.
6. 출력 또는 저장:
   • 프린트 발급: 연결된 프린터로 인쇄하거나, 인쇄 대상을 ‘PDF로 저장’으로 설정하여 파일로 저장할 수 있습니다.
   • 팩스 전송: 팩스 번호를 입력하면 해당 번호로 전송됩니다.
   • 전자증명서 발급: 모바일 ‘The건강보험’ 앱, 정부24 앱, 카카오톡 지갑 등 전자증명서 지갑으로 보관하여 필요시 제출할 수 있습니다.
   • PDF 저장 시 주의: 보통 생년월일 6자리(예: 900101)가 PDF 파일의 비밀번호로 설정됩니다.

2. 모바일 앱 발급 (‘The건강보험’ 앱)

필수 준비물:

• ‘The건강보험’ 앱 설치: 앱스토어(iOS) 또는 구글 플레이스토어(안드로이드)에서 ‘The건강보험’을 검색하여 설치합니다.
• 본인인증 수단: 공동인증서, 간편인증 (카카오톡, 네이버, PASS 앱 등)

발급 절차:

1. ‘The건강보험’ 앱 실행 및 로그인: 앱을 열고 본인인증을 통해 로그인합니다.
2. 메뉴 이동: 메인 화면에서 ‘민원여기요’ 또는 ‘증명서 발급’ 메뉴를 선택합니다.
3. ‘자격득실확인서’ 선택: 증명서 목록에서 ‘자격득실확인서’를 선택합니다.
4. 정보 확인 및 발급: 조회 조건 설정 후 조회하여 내역을 확인하고, ‘전자증명서 발급’ 또는 ‘팩스 전송’ 등을 선택합니다.

3. 오프라인 발급 (방문 또는 전화)

• 국민건강보험공단 지사 방문:
  • 가까운 국민건강보험공단 지사를 방문하여 신분증을 제시하고 발급을 요청합니다.
  • 운영 시간: 평일 09:00 ~ 18:00
• 전화 (팩스 또는 이메일 수령):
  • 국민건강보험공단 고객센터 1577-1000으로 전화합니다.
  • 상담원 연결 후 본인 확인 절차를 거쳐 팩스 또는 이메일로 수령할 수 있습니다.

참고:

• 건강보험자격득실확인서는 발급 수수료가 없습니다.
• 온라인이나 모바일로 발급받는 것이 가장 빠르고 편리합니다.
• 어떤 기관에 제출할지에 따라 주민등록번호 뒷자리 표시 여부를 잘 선택해야 합니다.

가장 빠르고 간편한 방법은 국민건강보험공단 홈페이지 또는 ‘The건강보험’ 앱을 이용하는 것입니다.

근로자 햇살론은 저신용·저소득 근로자들의 금융 부담을 덜어주고 경제적 자립을 돕기 위해 정부에서 지원하는 정책 서민금융상품입니다. 대부업 등에서 고금리를 이용하는 서민들을 위한 대안으로, 서민금융진흥원의 보증을 기반으로 시중 금융기관에서 대출이 실행됩니다.

자세한 내용은 다음과 같습니다.

1. 지원 대상 (2025년 기준)

근로자 햇살론은 다음 두 가지 요건 중 하나를 만족하는 근로자에게 지원됩니다.

• 연소득 3,500만 원 이하인 자: 개인신용평점(신용등급)과 관계없이 신청 가능합니다.
• 개인신용평점이 하위 100분의 20 이하이면서 연소득 4,500만 원 이하인 자: NICE 기준 744점 이하 또는 KCB 기준 700점 이하를 의미합니다.
  
  

추가 조건:

• 현 직장 1개월 이상 (최근 1년 이내 3개월 이상) 근로 중인 자
• 한국신용정보원의 신용정보관리규약에 따른 연체, 대위변제·대지급, 부도정보, 금융질서문란정보, 공공정보 등을 보유하고 있지 않아야 합니다.
• 회생절차, 파산절차 및 개인회생절차가 진행 중인 자는 지원 대상에서 제외됩니다.

 

2. 대출 한도 및 금리

• 대출 한도: 최대 2,000만 원 이내 (신용평점 및 서민금융진흥원 심사 기준에 따라 차등 적용될 수 있습니다.)
  • 일반적으로 생계자금은 최대 1,500만 원, 대환자금은 최대 2,000만 원까지 가능합니다.
• 대출 금리: 연 7%대 ~ 10%대 (매월 금융감독원에서 고시하는 금리에 따라 변동될 수 있습니다. 12개월 변동금리가 주로 적용됩니다.)
  • 저소득 청년(연소득 3,500만 원 이하 및 만 34세 이하)에게는 금리 우대 혜택이 있을 수 있습니다.
• 보증료: 서민금융진흥원에 납부하는 보증료가 발생하며, 대출금액의 연 1.0% 내외입니다. (보증료 우대 혜택도 있습니다.)

 

3. 상환 방법

• 상환 방식: 원금균등분할상환 (매월 동일한 원금과 줄어드는 이자를 납부하는 방식)
• 대출 기간: 3년 또는 5년 중 선택 가능
• 중도상환 수수료: 없습니다.

 

4. 신청 방법

근로자 햇살론은 서민금융진흥원의 보증을 통해 이루어지며, 주로 저축은행, 신협, 농협, 수협, 새마을금고 등 상호금융기관에서 취급합니다.

1. 서민금융진흥원 문의: 서민금융콜센터 (국번 없이 1397)를 통해 상담하거나 서민금융진흥원 앱 또는 서민금융통합지원센터를 방문하여 자격 확인 및 상담을 진행합니다.
2. 보증 심사 및 승인: 서민금융진흥원에서 신청자의 자격 요건과 부채 현황 등을 심사하여 보증 가능 여부 및 보증 한도를 결정합니다.
3. 금융기관 대출 신청: 보증이 승인되면 햇살론 취급 금융기관(저축은행, 상호금융 등)에 방문하거나 해당 금융기관의 모바일 앱을 통해 대출을 신청합니다. (최근에는 온라인 햇살론을 통해 앱으로 간편하게 신청할 수 있는 곳도 많습니다.)
4. 대출 심사 및 실행: 금융기관에서 최종 대출 심사를 거쳐 대출이 실행됩니다.

 

5. 필요 서류 (금융기관 및 온라인/오프라인 신청에 따라 다를 수 있음)

• 공통 서류:
  • 실명확인증표 (신분증)
  • 주민등록등본 또는 초본
• 재직 확인 서류:
  • 건강보험자격득실확인서 (필수)
  • 재직증명서 (근로계약서 또는 고용계약서로 대체 가능)
• 소득 확인 서류:
  • 건강·장기요양보험료납부확인서 (가장 일반적인 소득 증빙 서류)
  • 소득금액증명원 (국세청 발급)
  • 근로소득원천징수영수증
  • 급여통장 거래내역조회표 원본 (직전 3개월 이상 급여 이체 내역 확인)

온라인 햇살론 신청 시: 건강보험자격득실확인서, 건강·장기요양보험료납부확인서 등은 스크래핑 방식으로 자동 제출되는 경우가 많아 서류 제출이 간편합니다.

 

6. 취급 금융기관

주로 저축은행, 신협, 농협, 수협, 새마을금고 등 상호금융기관에서 취급합니다. 각 금융기관마다 세부 조건이나 온라인 신청 가능 여부가 다를 수 있으니, 주거래 금융기관이나 가까운 지점에 문의해보시는 것이 좋습니다.

근로자 햇살론은 저신용·저소득 근로자에게 매우 유용한 상품이므로, 자격 요건에 해당하신다면 적극적으로 알아보시는 것을 추천합니다.

주민등록표 등본(초본) 발급 Go!

햇살론 유스는 청년들의 자금 부담을 덜어주고 학업, 취업, 창업 준비에 집중할 수 있도록 정부가 보증을 서주는 정책 서민금융상품입니다. 소득이 낮아 일반 신용대출이 어려운 청년들도 이용할 수 있도록 지원하며, 특히 사회적 배려 대상 청년에게는 더 낮은 금리가 적용됩니다.

자세한 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 지원 대상

• 연령: 만 19세 이상 34세 이하 청년
• 소득: 연 소득 3,500만 원 이하
• 자격 유형:
  • 취업준비생: 대학(원)생, 학점은행제 수강자, 미취업 청년 등
  • 사회초년생: 중소기업에 1년 이하 재직 중인 자
  • 청년사업자: 창업 후 1년 이내 개인사업자

 

2. 대출 한도 및 금리

• 대출 한도: 1인당 생애 최대 1,200만 원
  • 연간 대출 한도는 600만 원
  • 특정 용도(학업·취업 준비자금, 의료비, 주거비)의 경우 최대 900만 원까지 가능
• 금리: 은행 대출금리 연 4%
  • 사회적 배려 대상 청년: 연 2% (기초생활수급자, 차상위계층, 자활근로자, 근로장려금 수급자, 등록 장애인, 한부모가족 및 조손가족, 다문화가족, 북한이탈주민 등)
• 보증료: 별도로 서민금융진흥원 보증료(0.1% ~ 1.0%)가 발생하며, 대출실행 시 대출금에서 차감됩니다.

 

3. 상환 방법

• 상환 방식: 원금균등분할상환
• 대출 기간: 최장 15년 (거치기간 최장 8년 + 분할상환 최장 7년)
• 중도상환 수수료: 없음

 

4. 신청 방법

햇살론 유스는 일반 대출과 달리 서민금융진흥원의 보증번호를 먼저 발급받아야 합니다.

1. 서민금융진흥원 앱(또는 서민금융통합지원센터 방문): 기본 자격요건 확인 및 보증 신청, 금융교육 이수, 비대면 서류 제출
2. 보증 심사: 앱에서 입력한 정보와 제출 서류를 바탕으로 비대면 보증 심사 진행
3. 보증번호 발급: 보증 심사 승인 시 보증번호 발급
4. 협약 은행 대출 신청: 발급받은 보증번호를 가지고 햇살론 유스 취급 은행 앱(신한은행, 기업은행, 전북은행, 광주은행, 토스뱅크 등. 앞으로 하나은행, 제주은행도 추가 예정)에서 대출 신청

 

5. 필요 서류 (자격 요건 및 용도에 따라 상이)

• 공통 서류:
  • 실명확인증표 (신분증)
  • 건강보험자격득실 확인서
  • 소득증빙서류 (건강보험료 납부확인서, 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
  • 통장거래내역 및 확인서류
  • 사업자등록사실여부 사실증명
  • 주민등록 초본 (병역사항 포함)
• 자금 용도별 추가 서류:
  • 학업·취업 준비자금: 수강증/응시표 및 수강료/응시료 영수증
  • 주거비: 주택임대차계약서, 부동산 등기사항 전부증명서, 보증금 완납 영수증, 보증금/월세 통장거래내역
  • 의료비: 의료비 계산서 및 영수증

 

6. 유의사항

• 재대출: 1인당 생애 최대 한도(1,200만 원)를 전액 상환하여도 재대출은 불가합니다.
• 부결 사유:
  • 기존 대출액이 5천만 원 이상인 경우
  • 현재 연체 중인 대출 또는 카드 보유
  • 금융교육 미이수 또는 서류 미비/위변조
  • 기타 심사 기준에 부합하지 않는 경우

 

은행 예시:

• 토스뱅크: 토스뱅크 앱 내에서 “햇살론유스”를 검색하여 신청할 수 있습니다.
• 신한은행: 신한 쏠(SOL) 앱 내에서 “햇살론 유스”를 검색하여 신청할 수 있습니다.
• 기업은행, 전북은행, 광주은행: 해당 은행의 모바일 뱅킹 앱에서 햇살론 유스 상품을 찾아 신청할 수 있습니다.

요약하자면, 먼저 서민금융진흥원 앱에서 보증을 받아야 하며, 이후 해당 보증번호를 가지고 취급 은행의 모바일 앱에서 대출을 신청하는 방식입니다.

서민금융진흥원 홈페이지 Go!

 

토스 앱 다운로드 및 실행:

• 안드로이드: Google Play 스토어에서 “토스” 검색 후 다운로드 및 설치
  • https://play.google.com/store/apps/details?id=viva.republica.toss
• iOS (아이폰): App Store에서 “토스” 검색 후 다운로드 및 설치
  • https://apps.apple.com/kr/app/%ED%86%A0%EC%8A%A4/id839333328

 

앱 신한 쏠(SOL) 다운로드:

• 안드로이드 (Google Play 스토어): “신한 SOL뱅크” 또는 “신한은행” 검색
  • https://play.google.com/store/apps/details?id=com.shinhan.sbanking
• iOS (App Store): “신한 SOL뱅크” 또는 “신한은행” 검색
  • https://apps.apple.com/kr/app/%EC%8B%A0%ED%95%9C-sol%EB%B1%85%ED%81%B4-%EC%8B%A0%ED%95%9C%EC%9D%80%ED%96%89-%EC%8A%A4%EB%A7%88%ED%8A%B8%ED%8F%B0%EB%B1%85%ED%82%B9/id357484932